قانون ثبت اسناد و املاک ایران

این قانون که به پیروی از حقوق خارجی تنظیم و تدوین شده و در تاریخ 26/12/1310به تصویب رسیده است از بارزترین و مهمترین قوانینی است که بحث تشریفات قرارداد ها و تنظیم سند در آن آمده است و در جهت حفظ نظم عمومی و جلوگیری از سوه استفاده ها و تضییع حقوق اشخاص ثالث مقررات خاصی دارد که به عنوان نمونه دو مورد مطرح می شود الف-ماده 22:این ماده در فصل سوم از باب دوم با عنوان آثار ثبت می گویند :همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت .در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که ورائث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف ،حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد …….

این ماده با صراحت کامل لزوم رعایت تشریفات برای انتقال املاک –اموال غیر منقول –را اعلام می دارد که خود تحولی بسیار مترقی و ضروری در پی داشت ،ضرورتی که برای تمامی کشور های دنیا غیر قابل اجتناب است .خصوصا به لحاظ اهمیت و جایگاه خاصی که زمین و اموال غیر منقول در خصوص حاکمیت دولت ها و حفظ استقلال کشور دارد ،هر دولتی از حقوق مسلم خود می داند که در انتقال مالکیت اراضی دخالت و نظارت کند و نسبت به انتقال آن به افراد خارجی حساسیت خاصی نشان دهد و به همین دلیل اتباع خارجی در کشور های دیگر اصولا برای خرید و فروش اراضی خصوصا کشاورزی محدودیت های زیادی دارند و در کشور ما نیز آیین نامه استملاک اتباع بیگانه یک نمونه از این حساسیت ها و محدودیت هاست .

این حکم ،انتقال املاک به صورت شفاهی یا با سند عادی را نمی پذیرد و قالب خاصی را برای انتقال مالکیت املاک مطرح می سازد که همان سند رسمی است . ایجاد این تشریفات گرچه محدودیتی نیز برای حاکمیت اراده می باشد ،اما در جهت حفظ نظم . مصالح اجتماع و حفظ حقوق ساکنین هر کشور ضروری و قابل دفاع است . هر دولتی امروز ،باید مساحت و تعداد املاک و اراضی و مشخصات مالکین آنها را به طور کامل در اختیار داشته باشد تقسیم و تفکیک اراضی باید با اطلاع دولت و ادارات و موسساتی که در جهت اعمال حاکمیت دولت تاسیس و تشکیل شده اند صورت گیرد و خود این مراکز هم با یکدیگر هماهنگ و در راستای یک جهت گیری مشخص که موجب حفظ حقوق اشخاص و اجتماع شود فعالیت نمایید .

در چنین مواردی هیچ اداره ای حق ندارد و نباید به خود اجازه دهد که با در نظر گرفتن منافع خود بدون هماهنگی با سایر مراکز ذی ربط اقدام کند.ادارات و موسسات عمومی که از طرف دولت اعمال حاکمیت می کنند و بخشی از وظیفه ارائه خدمت را برعهده دارند مثل مهره های شطرنج یک هدف مشترک را باید دنبال کنند و همگی آنان موظفند در جهت رسیدن به این هدف حرکت کنند. بنابراین اگر سازمان ثبت اسناد و املاک قصد دارد نسبت به درخواست تفکیک یک قطعه زمین بزرگ رسیدگی و به هر یک از قطعات تفکیک شده سند مالکیت مفروز صادر کند الزاما باید با شهرداری محل هماهنگ باشد اگر وزارت صنایع به یک فعالیت صنعتی مجوز می دهد موظف است با سازمان محیط زیست و با وزارت کشاورزی هماهنگ عمل کند و کلیه ادارات باید فقط کسی را مالک بشناسند که اداره ثبت اسناد به نام او سند مالکیت صادر کرده است تا تمام این مراکز بتوانند در ارائه خدمت صحیح و سریع در کنار حفظ نظم عمومی و مصالح اجتماع ،وظایف قانونی خود را انجام دهند.

ب – مواد 46،47و 48 ثبت : مواد مذکور با آینده نگری کامل و با توجه به نظم عمومی و مصالح اجتماعی وضع شده است . تصویب این مواد آن هم در سال 1310 از روشن بینی و دقت عمیق مقنن حکایت دارد که لازمه قانون گذاری و از شرایط ضروری یک قانون گذار است گرچه خواهیم دید که این آینده نگری در کمال قدرشناسی با اقدامات بعدی مقنن و رویه های ناصحیح اداری و قضایی بسیار کم اثر شده است.

ماده 46 فوق ثبت تمامی قراردادهای مربوط به عین و منفعت و حقوق املاک ثبت شده در دفتر املاک اداره ثبت را ضروری ،الزامی و اجباری میداند . ماده 47 نیز ثبت معاملات نسبت به عین و منافع و همچنین صلح نامه ،هبه نامه و شرکت نامه حتی در املاکی که به ثبت نرسیده را برحسب تشخیص و اعلام وزارت دادگستری اجباری اعلام کرده است. البته محدودیتی که در زمان تصویب قانون به لحاظ عدم تاسیس اداره ثبت یا تشکیل دفتر اسناد رسمی در برخی شهرها بود امروزه منتفی است. بنابراین قلمرو اجرای این ماده درحال حاضر بسیار وسیع و گسترده تر از زمان تصویب آن می باشد. و بالاخره ماده 48 درجهت تضمین اجرای کامل این مواد و در واقع برای تشریفاتی دانستن این انتقالات و الزام اشخاص به رعایت این تشریفات مقرر داشته : سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. عملا قانونگذار با صراحت کامل می گوید که نظام حقوقی به سوی تشریفاتی کردن و تشریفاتی دانستن انتقال املاک در حرکت است و بی تردید این حرکت اقدامی شایسته در جهت حفظ نظم عمومی ،منافع ملی و حمایت از حقوق اشخاص و مانع بسیاری از سو استفاده ها بود. بدیهی است که ماده 48 بهترین و موثرترین ضمانت اجرایی بود که مقنن می توانست برای موارد تخلف از مواد 46 و 47 در نظر بگیرد چون وقتی حاکمیت سندی را معتبر نداند و اعتبار اجرایی به آن ندهد آن سند را باید فاقد اعتبار و ارزش و مساوی با سند باطل تلقی کرد اما خواهیم دید که رویه های اداری، اجرایی و قضایی برعکس عمل کردند و قدرت اجرایی ماده 48 به نحو محسوسی کم رنگ و کم اثر شد.